Hoeveel maanden huurwaarborg mag je vragen in België?

Het korte antwoord is: niet altijd hetzelfde aantal. In België verschilt het maximum per gewest, de datum van het huurcontract en het type huur. Voor gewone woninghuur in Vlaanderen geldt sinds 1 januari 2019 maximaal 3 maanden. In Wallonië geldt sinds 1 juni 2023 voor woninghuur maximaal 2 maanden, ongeacht de gekozen wettelijke vorm. In Brussel geldt voor contracten gesloten of verlengd vanaf 1 november 2024 maximaal 2 maanden; voor op die datum lopende contracten kon de vroegere limiet nog 2 of 3 maanden zijn volgens de vorm. Hieronder zetten we daarom voor wie actief zoekt naar huurwoningen niet alleen het juiste maximum per situatie op een rij, maar ook de gebruikelijke waarborgvormen, mogelijke hulp bij betalingsproblemen en hoe de waarborg op het einde van de huur wordt vrijgegeven.

Waarom je online zowel 2 als 3 maanden ziet

Een huurwaarborg is de financiële zekerheid die de verhuurder kan aanspreken als er op het einde van de huur bewezen schade, huurachterstal of openstaande kosten zijn. Dat maakt je woning verhuren veiliger, maar het verklaart nog niet waarom je online verschillende cijfers ziet.

De echte reden is dat woonhuur in België regionaal geregeld is. Daardoor hangt het juiste maximum af van het gewest, de contractdatum en het type huurcontract. Voor gewone woninghuur in Vlaanderen vanaf 1 januari 2019 bedraagt het maximum 3 maanden. In Wallonië bedraagt het maximum voor woninghuur sinds 1 juni 2023 2 maanden, ook bij een bankwaarborg of OCMW-formule. In Brussel geldt voor contracten gesloten of verlengd vanaf 1 november 2024 eveneens maximaal 2 maanden; bij op die datum lopende contracten kon de vroegere limiet nog 2 of 3 maanden zijn volgens de vorm. Daarom loont het altijd om eerst te kijken onder welk huurregime jouw contract precies valt.

In één oogopslag: het maximum per situatie

Situatie	Maximum	Wanneer herken je dit?
Gewone woninghuur in Vlaanderen vanaf 1 januari 2019	3 maanden	Dit is het maximum voor veel huurcontracten van de hoofdverblijfplaats in Vlaanderen.
Gewone woninghuur in Wallonië sinds 1 juni 2023	2 maanden	Dit maximum geldt ook bij een bankwaarborg of OCMW-formule.
Gewone woninghuur in Brussel voor contracten gesloten of verlengd vanaf 1 november 2024	2 maanden	Voor op die datum lopende contracten kon de vroegere limiet nog 2 of 3 maanden zijn volgens de vorm.
Vlaamse hoofdverblijfplaatshuur gesloten vóór 1 januari 2019 op een geblokkeerde rekening	2 maanden	Daarom vermelden oudere Vlaamse artikels en contractmodellen nog altijd 2 maanden.
Studentenhuisvesting in Vlaanderen en Wallonië	2 maanden	In Vlaanderen gaat het om 2 maanden huur, exclusief afzonderlijk aangerekend verbruik van water, energie en telecom.

Welke vormen van huurwaarborg zijn gebruikelijk?

• Bij gewone woninghuur is een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder een klassieke vorm. De huurder opent een individuele rekening bij een bank, stort het bedrag erop en de financiële instelling kan pas vrijgeven op basis van een schriftelijk akkoord dat ten vroegste bij het einde van de huur is opgesteld, of op basis van een rechterlijke beslissing. De verhuurder krijgt daarvan een attest als bewijs.
• Een zakelijke zekerheid bij een financiële instelling is een aparte vorm. Voor gewone Vlaamse woninghuur vanaf 2019 behoort die tot de toegelaten vormen; in Brussel en Wallonië is een progressief op te bouwen bankwaarborg uitdrukkelijk geregeld, met een maximale opbouwtermijn van 3 jaar.
• Een OCMW-bankwaarborg is een andere afzonderlijke formule. Of die kan worden gebruikt, hangt af van het dossier en het toepasselijke regionale systeem.
• Een persoonlijke borgstelling komt ook voor. Voor Vlaamse woninghuur vanaf 2019 kan dat alleen met akkoord van de verhuurder.

Wat als je de waarborg niet meteen kan betalen?

• Een huurder kan bij het OCMW steun voor de huurwaarborg aanvragen. Of steun wordt toegekend en in welke vorm, hangt af van het individuele dossier en het regionale systeem.
• Een OCMW-bankwaarborg of andere wettelijke formule kan, als die in jouw situatie wordt aanvaard, de verhuurder een formele zekerheid geven zonder dat de huurder het volledige bedrag onmiddellijk zelf moet blokkeren.
• Sommige steunregelingen leveren een attest of bewijs van de gestelde garantie. Controleer bij de betrokken instelling welke bewijsstukken zij verstrekt en welke documenten om te huren in België je daarnaast nog nodig hebt.
• Waar het systeem bestaat, kan ook een huurwaarborglening relevant zijn. In Vlaanderen kan men onder voorwaarden bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening aanvragen, in Wallonië bestaat onder voorwaarden een renteloze lening via de Société wallonne de Crédit social en in Brussel kan het Woningfonds financiële steun bieden. Verwar dit niet met huursubsidie: een huursubsidie ondersteunt de woonkost, maar vervangt de huurwaarborg niet.

Wat als de waarborg cash of rechtstreeks aan de verhuurder werd betaald?

Of een waarborg cash of rechtstreeks aan de verhuurder mag worden betaald, hangt af van het toepasselijke huurregime. Bij gewone Vlaamse woninghuur vanaf 2019 mag de verhuurder de waarborg niet zelf bijhouden of op zijn eigen rekening laten storten. Bij Vlaamse studentenhuur mag een geldwaarborg op een geblokkeerde rekening van de student of op een rekening van de verhuurder staan; contante betaling is niet toegestaan.

Regulariseer daarom volgens het regime dat op het contract van toepassing is. Bij gewone Vlaamse woninghuur vanaf 2019 kan de huurder de onregelmatig door de verhuurder bijgehouden waarborg, met gekapitaliseerde rente, onder voorwaarden als betaalde huur beschouwen en vervolgens hetzelfde bedrag op een geïndividualiseerde rekening zetten. Een onjuiste plaatsing kan ook tot discussie leiden over interest of terugbetaling.

Zo wordt de huurwaarborg weer vrijgegeven

• Is er geen schade en geen huurachterstal, dan wordt een geblokkeerde waarborg vrijgegeven op basis van een schriftelijk akkoord dat na het einde van de huur is opgesteld, of op basis van een uitvoerbare rechterlijke beslissing. De bank mag niet louter op verzoek van één partij uitbetalen. Stond het geld volgens het toepasselijke regime rechtstreeks bij de verhuurder, dan gebeurt de terugbetaling door die verhuurder zelf, best met schriftelijk bewijs.
• Is er wel schade of een openstaand bedrag, maar zijn beide partijen het eens, dan wordt dat akkoord schriftelijk vastgelegd. De verhuurder ontvangt dan het afgesproken deel en het saldo gaat terug naar de huurder. Een begin- en eindplaatsbeschrijving, foto’s, meterstanden en facturen of offertes zijn hier erg nuttig.
• Bij betwisting blijft een geblokkeerde waarborg in principe geblokkeerd tot er een ondertekend akkoord is of een uitspraak van de vrederechter. Die vrederechter komt dus in beeld wanneer huurder en verhuurder het niet eens raken over schade, kosten of achterstal.
• Wacht daar niet te lang mee. De termijn hangt af van het toepasselijke gewest en contract. Voor Vlaamse woninghuurcontracten vanaf 1 januari 2019 verjaart de rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de waarborg in zijn voordeel één jaar na het einde van de huurovereenkomst.