Ereloon makelaar: hoe werkt het in België?

Een vastgoedmakelaar werkt niet gratis. In België wordt het ereloon normaal vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst, en bij een verkoop is dat vaak een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Dat betekent tegelijk niet dat commissie in elke situatie automatisch verschuldigd is. De inhoud van de opdracht, de effectieve tussenkomst van de makelaar en eventuele opschortende voorwaarden spelen een grote rol.

Het is ook belangrijk om het makelaarsereloon niet te verwarren met andere verkoopkosten. Het ereloon betaalt de begeleiding van het verkoopproces; of attesten, opvragingen en administratieve documenten daarin zijn inbegrepen, moet contractueel duidelijk zijn. Wie wil weten wat de kosten van een makelaar in België zijn, kijkt dus best niet alleen naar het percentage, maar ook naar wanneer het verschuldigd is en wat er wel en niet in zit.

Wanneer is een makelaar zijn commissie verschuldigd?

Situatie	Commissie verschuldigd?	Waarom?
De makelaar brengt een koper aan en de verkoop komt geldig tot stand	Meestal wel	Het recht op ereloon volgt in principe uit de bemiddelingsovereenkomst en de afgesproken opdracht.
Er was enkel publiciteit, een bezoek of een geldig bod, maar geen verkoop	Hangt af van de overeenkomst	Publiciteit of een bezoek alleen volstaan normaal niet. Een geldig beding kan wel bepalen dat de opdracht is vervuld zodra een kandidaat een geldig bod op een duurzame drager uitbrengt.
Er is een verkoop onder opschortende voorwaarde, maar die voorwaarde wordt niet vervuld	Doorgaans niet	Gaat de verkoop niet door doordat een opschortende of ontbindende voorwaarde niet wordt vervuld, dan mag de opdrachtgever in principe geen ereloon of commissie verschuldigd zijn; afzonderlijk opeisbare attestkosten kunnen wel anders worden behandeld.
De opdracht is afgelopen, maar de woning wordt later verkocht aan een kandidaat die via de makelaar kwam	Alleen onder voorwaarden	Bij consumentenopdrachten alleen als de overeenkomst dat voorziet, voor maximaal 6 maanden na afloop, voor een kandidaat aan wie de makelaar aantoonbaar precieze en individuele informatie gaf, én als hij binnen 7 werkdagen na het einde van de opdracht een kandidatenlijst bezorgt.

Hoe wordt het ereloon meestal berekend?

Het ereloon van een vastgoedmakelaar wordt bij verkoop meestal vooraf contractueel afgesproken, vaak als een percentage van de verkoopprijs. Er bestaat geen wettelijk vast Belgisch tarief. Het ereloon kan als percentage, vast bedrag of volgens een andere duidelijke formule worden bepaald. Het totale door de consument te betalen tarief moet in de overeenkomst staan, inclusief btw, taksen en verplichte bijkomende kosten. Staat er alleen “3% op de verkoopprijs”, dan wordt dat als btw-inclusief beschouwd.

Daarom zegt een percentage alleen niet alles. Kijk ook naar het moment van betaling, de precieze opdracht en de omvang van de begeleiding. Een lager tarief kan gepaard gaan met een beperktere service, terwijl een uitgebreider pakket meer werk omvat, zoals voorbereiding, marketing, kandidaatopvolging en onderhandeling. Let ook op hoe het tarief wordt gecommuniceerd, bijvoorbeeld of het totale tarief inclusief btw, taksen en verplichte bijkomende kosten duidelijk vermeld is. Een correct beeld krijgt u pas wanneer prijs en inhoud samen helder zijn.

Wie betaalt de makelaar, en wat krijg je daarvoor?

In de praktijk betaalt doorgaans de partij die de makelaar inschakelt het afgesproken ereloon. Bij een klassieke verkoopopdracht is dat dus meestal de verkoper. Daar staat normaal geen losse handeling tegenover, maar begeleiding doorheen het volledige verkooptraject.

• Prijsadvies of waardebepaling, bijvoorbeeld via een gratis schatting van je huis, om de woning correct in de markt te zetten.
• Publiciteit en commerciële presentatie, zoals de opmaak van de advertentie en de zichtbaarheid van het pand.
• Organisatie van bezichtigingen en opvolging van kandidaat-kopers.
• Onderhandeling over prijs, voorwaarden en timing van de verkoop.
• Administratieve opvolging en praktische dossierbegeleiding richting compromis en verdere afhandeling.
• Afstemming over wat precies binnen de opdracht valt, zodat duidelijk is waarvoor u betaalt.

Bij Wolff Real Estate nemen we die verkoopbegeleiding voor verkopers op van begin tot eind, telkens volgens wat contractueel is afgesproken. Precies daarom is het verstandig om tijdens een eerste gesprek met een makelaar niet alleen te vragen wat de commissie bedraagt, maar ook welke dienstverlening daar concreet tegenover staat.

Welke kosten vallen meestal buiten het ereloon?

Of attesten, opvragingen en administratieve documenten in het ereloon zitten, moet contractueel duidelijk zijn. Per attest moet duidelijk zijn of de prijs inbegrepen is dan wel afzonderlijk wordt aangerekend. Voor een correct totaalbeeld is dat onderscheid belangrijk.

De vereiste documenten verschillen per gewest. Onderstaande voorbeelden gelden voornamelijk voor verkopen in Vlaanderen, waaronder Gent en omgeving.

• Een EPC of energieprestatiecertificaat is een aparte kost wanneer zo’n certificaat voor het pand vereist is. De makelaar kan helpen om dit te laten opmaken, maar het attest zelf zit niet noodzakelijk standaard in het ereloon.
• Een asbestattest kan in Vlaanderen afhankelijk van het gebouw en de regelgeving nodig zijn. Ook dat kan een externe kost zijn, los van de commissie van de makelaar.
• De elektrische keuring is eveneens vaak een afzonderlijk dossieronderdeel. Dat de makelaar de verkoop begeleidt, betekent niet automatisch dat de prijs van die keuring inbegrepen is.
• Een bodemattest of andere opvragingen bij bevoegde instanties kunnen apart worden aangerekend wanneer ze voor het dossier nodig zijn.
• Stedenbouwkundige inlichtingen en administratieve opvragingen bij overheid of andere instanties vallen vaak buiten het makelaarsereloon, ook al zijn ze essentieel voor een correcte verkoop.
• Bij een appartement kan syndicusinformatie bijkomende kosten meebrengen. Denk aan documenten over de mede-eigendom, lopende beslissingen of financiële gegevens van het gebouw.
• In sommige dossiers is ook een landmeter, een opmeting of een bijkomend attest nodig. Dat hangt af van het pand, de beschikbare documenten en de vragen van koper, notaris of overheid.

Met andere woorden: het ereloon van de makelaar is niet hetzelfde als het volledige kostenplaatje van een verkoop. Een goede makelaar zal u meestal wel helpen inschatten welke documenten nodig zijn en kan vaak mee coördineren wie ze opmaakt of opvraagt. Laat daarbij duidelijk opnemen of de makelaar een attest enkel coördineert of het in uw naam en voor uw rekening aanvraagt; voor dat laatste is uw uitdrukkelijke toestemming per attest nodig. Dat is iets anders dan die externe kost zelf dragen.

Net daarom is het slim om vooraf te vragen welke dossierstukken al beschikbaar zijn, welke nog moeten worden aangevraagd en welke kosten daarvan apart kunnen worden gefactureerd. Zo vermijdt u dat een ogenschijnlijk scherp makelaarstarief later toch minder duidelijk blijkt zodra attesten, opvragingen of bijkomende documentatie nodig worden.

Wat moet er duidelijk in de bemiddelingsovereenkomst staan?

De bemiddelingsovereenkomst is het vertrekpunt van elke discussie over commissie. Daarin moet duidelijk staan welke opdracht en bevoegdheden de makelaar precies krijgt, hoelang de overeenkomst loopt, of er exclusiviteit geldt, wat het totale tarief inclusief btw is en op welk moment het ereloon verschuldigd wordt. Bij een consumentenopdracht moet de overeenkomst ook het herroepingsrecht van 14 kalenderdagen vermelden. Een exclusieve overeenkomst mag maximaal zes maanden duren. Hoe concreter die afspraken zijn, hoe kleiner de kans op misverstanden.

Typische discussiepunten zijn bekend: een makelaar die zich beroept op een ruimere opdracht dan de verkoper voor ogen had, commissie na het einde van de overeenkomst, of een latere verkoop aan een kandidaat die eerder via de makelaar werd aangebracht. Als die situaties onduidelijk of te vaag omschreven zijn, kan discussie ontstaan over de geldigheid van een commissieclaim. Vraag daarom vóór ondertekening altijd verduidelijking over clausules rond ereloon, afloop van de opdracht en het gevolg van de tussenkomst van de makelaar.

Veelgestelde vragen over makelaarsereloon

Deze twee vragen komen vaak terug omdat ze raken aan dezelfde kern: waarvoor betaalt u een makelaar precies, en vanaf wanneer ontstaat er echt een recht op commissie?

Is een makelaar verplicht een bod door te geven?

Tijdens zijn opdracht moet de makelaar voorstellen of vaste verbintenissen van gegadigden in beginsel onverwijld aan de opdrachtgever meedelen, tenzij anders overeengekomen. De verkoper behoudt doorgaans de keuze om een bod al dan niet te aanvaarden.

Ook voor het ereloon is dat onderscheid belangrijk. Of al bij een geldig bod commissie verschuldigd is, hangt af van de bemiddelingsovereenkomst. Die kan geldig bepalen dat de opdracht is vervuld zodra een kandidaat een geldig bod op een duurzame drager uitbrengt. Zonder zo’n beding is een bod op zichzelf geen automatische grond voor commissie.

Is het verstandig om een aankoopmakelaar in te schakelen?

Dat kan zeker verstandig zijn, maar het is een andere opdracht dan die van de verkoopmakelaar van de verkoper. Een aankoopmakelaar begeleidt de koper, helpt zoeken, beoordeelt panden mee, ondersteunt bij onderhandelingen en kan tijdswinst en een meer objectieve blik opleveren. Vooral in een competitieve markt kan dat nuttig zijn.

Belangrijk is wel dat u beide rollen niet door elkaar haalt. Het ereloon van de verkoopmakelaar heeft betrekking op de opdracht van de verkoper om je woning te verkopen. Een aankoopmakelaar werkt voor de koper en heeft dus een apart mandaat en een apart ereloon. Het gaat om twee verschillende vormen van begeleiding, met elk hun eigen afspraken.