Notaris of makelaar bij verkoop?

Bij de verkoop van een woning in België is het antwoord meestal niet puur of-of. Een verkoopovereenkomst is al bindend zodra partijen akkoord zijn over prijs en goed. Voor de authentieke akte en de overschrijving waardoor de verkoop tegenwerpelijk is aan derden, is een notaris wel noodzakelijk, terwijl een makelaar niet verplicht is maar kan helpen met bereik, prijsadvies en onderhandeling. Twijfel je tussen beide? Dan helpt deze vuistregel: heb je al een koper en wil je vooral dat alles juridisch correct verloopt, dan kan begeleiding via een notaris volstaan. Wil je extra zichtbaarheid en begeleiding bij bezoeken en onderhandelingen, dan is een BIV-erkende makelaar vaak een logische keuze.

Voor veel verkopers is de slimste aanpak daarom een combinatie: een makelaar voor de commerciële verkoop en een notaris voor de akte en de wettelijke controles, al kan een notaris onder voorwaarden ook vastgoed te koop stellen en bemiddelen. Zo benut je de sterktes van beide partijen zonder rollen door elkaar te halen.

Wie doet wat bij de verkoop van een woning?

De notaris

De notaris is in de eerste plaats verantwoordelijk voor de juridische zekerheid van de verkoop. Hij of zij stelt de authentieke akte op, controleert de eigendomssituatie, kijkt na of er hypotheken, beslagen of andere juridische aandachtspunten zijn en zorgt ervoor dat de verkoop correct kan worden overgeschreven. Ook het compromis kan via de notaris voorbereid of nagekeken worden.

Belangrijk is dat de notaris onpartijdig handelt. Hij verdedigt niet uitsluitend de commerciële belangen van de verkoper, maar bewaakt dat de transactie rechtsgeldig en evenwichtig verloopt. Een notaris kan onder voorwaarden ook vastgoed te koop stellen en bemiddelen, maar moet daarbij objectief en transparant blijven. Daarnaast gelden strikte Belgische regels rond identificatie, compliance en notariële controles.

De makelaar

De makelaar is er om de woning actief in de markt te zetten en de belangen van de verkoper commercieel te behartigen. Denk aan prijsadvies, de waarde van je huis schatten, verkoopstrategie, presentatie, publiciteit, bezoekmomenten, screening van kandidaat-kopers en onderhandeling over prijs en voorwaarden. Een goede makelaar probeert dus niet alleen een verkoop te realiseren, maar een zo sterk mogelijke deal.

In België werk je best met een BIV-erkende vastgoedmakelaar. Die werkt onder een beroepsdeontologie en kent de lokale markt, de verplichte informatie en het ritme van een verkoopproces. Lokale marktkennis kan nuttig zijn bij prijszetting, positionering en doelgroepbepaling, maar de impact op de uiteindelijke opbrengst verschilt per dossier.

Wanneer volstaat een notaris?

Onderhandse verkoop via de notaris

Een notaris kan perfect een onderhandse verkoop begeleiden. Dat is vooral logisch wanneer er al een concrete koper is, bijvoorbeeld omdat iemand uit je netwerk interesse heeft of omdat de koper zich al spontaan heeft aangediend. In dat geval ligt de grootste meerwaarde vaak bij correcte documenten, een goed compromis en een juridisch sluitende akte.

Bij een notaris ligt de nadruk vaak op juridische begeleiding. Een notaris kan onder voorwaarden ook vastgoed te koop stellen en bemiddelen, maar doet dat onpartijdig, objectief en transparant. Daardoor kan een verkoop via de notaris praktisch zijn, al hangt de concrete commerciële aanpak af van het dossier en het mandaat.

Openbare verkoop via Biddit

Een notaris kan ook een openbare verkoop organiseren, vandaag vaak digitaal via Biddit. Dat traject is transparant en strak geregeld: biedingen zijn juridisch bindend, de timing ligt vast en de voorwaarden zijn duidelijk voor alle partijen. De verkoper kan vooraf een minimumprijs bepalen en hoeft een hoogste bod onder die grens niet te aanvaarden. Voor bepaalde dossiers kan dat interessant zijn, bijvoorbeeld wanneer je een open biedingsstrijd wilt creëren of wanneer je een gestructureerd traject zoekt.

Die formule is wel minder flexibel dan een klassieke verkoop. De toewijzing verloopt volgens de vooraf bepaalde verkoopvoorwaarden, niet via een klassieke onderhandeling achteraf, en kandidaat-kopers moeten zich vooraf goed voorbereiden. Voor verkopers die veel flexibiliteit willen in presentatie, bezoeken en onderhandeling kan een klassiek verkooptraject met bemiddeling beter aansluiten.

Wanneer is een makelaar meestal de betere keuze?

Een makelaar is vaak een logische keuze zodra je meer nodig hebt dan alleen juridische afhandeling. Dat geldt zeker als je nog geen koper hebt en ondersteuning wilt bij zichtbaarheid, bezoeken en onderhandelingen over prijs en voorwaarden.

• Je wilt een realistische maar ambitieuze vraagprijs.
• Je wilt je woning verkopen met professionele presentatie en maximale zichtbaarheid.
• Je wilt kandidaat-kopers laten screenen op financiële ernst.
• Je wilt sterke onderhandeling over prijs, timing en voorwaarden.
• Je wilt één aanspreekpunt dat het hele verkooptraject opvolgt.

Precies daar zet een kantoor als Wolff Real Estate op in: persoonlijk contact, een marketingplan per pand, een gratis schatting van je huis en BIV-erkenning, gericht op een doordachte verkoopstrategie en een marktconforme positionering. De notaris blijft daarna belangrijk voor de notariële akte en de juridische controles.

Notaris en makelaar vergeleken

Aspect	Notaris	Makelaar
Hoofdrol	Notariële akte, overschrijving en juridische zekerheid	Bemiddeling, publiciteit en onderhandeling
Verplicht bij verkoop	Voor de authentieke akte en de overschrijving wel	Nee
Belangenbehartiging	Handelt onpartijdig	Handelt in opdracht van de verkoper, binnen de BIV-plichtenleer
Marketing en bereik	Kan onder voorwaarden ook bemiddelen	Actieve promotie via netwerk en kanalen
Onderhandeling	Mogelijk binnen bemiddeling, maar onpartijdig	Begeleidt onderhandelingen volgens zijn opdracht
Documenten	Controleert en verwerkt juridisch	Helpt het verkoopdossier verzamelen en structureren
Beste keuze als	Je vooral rechtszekerheid wilt of al een koper hebt	Je begeleiding zoekt bij zichtbaarheid, bezoeken en onderhandelingen

Wat kost het en wie betaalt wat?

Kosten aan de kant van de notaris

Bij een woningverkoop denken veel mensen dat de notaris alleen door de koper wordt betaald. Dat klopt maar gedeeltelijk. In België draagt de koper doorgaans de kosten van de aankoopakte en de registratierechten. De verkoper kan wel eigen kosten hebben, zoals bepaalde opvragingen, attesten of een eventuele handlichting van een bestaande hypotheek. Schakel je de notaris ook in voor bijkomende commerciële verkoopprestaties, dan kunnen daar extra kosten aan verbonden zijn.

Kosten aan de kant van de makelaar

Wie zich afvraagt wat kost een makelaar in België?, moet weten dat een makelaar werkt met een commissie of een ander afgesproken ereloon volgens de schriftelijke opdracht. In die overeenkomst staan de vergoeding, de berekeningswijze en de betalingswijze duidelijk vermeld. Die opdracht kan prijszetting, presentatie, publiciteit, bezoekbegeleiding, kopersscreening en onderhandeling omvatten. De impact daarvan op de netto-opbrengst hangt af van het pand, de marktsituatie, de opdracht en de kosten.

Betaal je soms allebei?

Ja, vaak wel, maar niet voor dezelfde bemiddelingsopdracht. De notaris staat in voor de authentieke akte en de overschrijving, en kan onder voorwaarden ook bemiddelen; de makelaar begeleidt doorgaans prijszetting, publiciteit, bezoeken en onderhandelingen volgens zijn opdracht. Gebruik je een makelaar, dan passeert de verkoop voor de akte nog altijd bij de notaris. Dat is geen dubbele service, maar een logische taakverdeling. Voor verkopers die commerciële begeleiding willen combineren met juridische zekerheid kan dat een efficiënte aanpak zijn.

Wie kiest de notaris en is die altijd nodig?

Een verkoopovereenkomst is al bindend zodra koper en verkoper akkoord zijn over prijs en goed. Voor de authentieke akte en de overschrijving waardoor de verkoop tegenwerpelijk is aan derden, is een notaris wel noodzakelijk. Ook wanneer je volledig via een makelaar verkoopt, eindigt het dossier voor die stap dus bij de notaris.

Wie de notaris kiest? In principe zijn koper en verkoper vrij om een notaris te kiezen. Vaak werkt men met één notaris, maar beide partijen kunnen ook elk hun eigen notaris aanduiden. In dat geval wordt hetzelfde dossier samen behandeld en delen de notarissen het wettelijk bepaalde ereloon voor dezelfde akte; dat verhoogt het totale notariële ereloon voor die akte normaal niet. Dat maakt de keuze van een eigen notaris laagdrempelig als je extra vertrouwen of advies wilt.

Welke aanpak past bij jouw situatie?

• Kies eerder voor alleen een notaris als je al een koper hebt en vooral een correcte, veilige afhandeling wilt.
• Kies eerder voor een makelaar als je de markt nog moet aanspreken en de beste prijs wilt nastreven.
• Kies voor de combinatie van makelaar en notaris als je zowel commerciële slagkracht als juridische zekerheid belangrijk vindt.

Twijfel je welke piste het best past bij jouw woning in Gent of omgeving? Dan kan een eerste gesprek met een makelaar nuttig zijn. Bij Wolff Real Estate bekijken we samen welke verkoopaanpak het best past bij je pand, je timing en je prijsdoel, met een gratis waardebepaling en een marketingplan per pand.

Veelgestelde vragen

Is een notaris nodig bij de verkoop van een woning?

Voor de authentieke akte en de overschrijving van de eigendomsoverdracht is een notaris noodzakelijk. De verkoopovereenkomst zelf is wel al bindend zodra koper en verkoper akkoord zijn over prijs en goed.

Waarom een huis verkopen met een makelaar?

Omdat een makelaar kan helpen met correcte prijszetting, professionele presentatie, meer bereik, screening van kandidaten en onderhandeling over prijs en voorwaarden. Dat is vooral nuttig als je begeleiding wilt bij zichtbaarheid, kandidaatselectie en onderhandelingen.

Wie betaalt de notaris, koper of verkoper?

Meestal betaalt de koper de kosten van de aankoopakte en de registratierechten. De verkoper heeft vaak wel eigen dossiergebonden kosten, zoals bepaalde attesten of een handlichting van een hypotheek. De exacte verdeling hangt af van het dossier.

Wie kiest de notaris bij verkoop?

Koper en verkoper mogen in België vrij een notaris kiezen. Soms gebruiken beide partijen dezelfde notaris, soms heeft elke partij haar eigen notaris. In dat laatste geval behandelen de notarissen samen dezelfde akte.

Kan ik via een makelaar verkopen en toch mijn eigen notaris kiezen?

Ja, absoluut. Een makelaar en een notaris kunnen verschillende rollen hebben. Je kunt je woning laten verkopen door een makelaar en tegelijk je eigen notaris kiezen voor advies en de uiteindelijke akte.